Kurzzeitvermietung: Wo „Home Sharing“ endet
Eine Hotelbetreiberin klagt einen Kurzzeitvermieter von Wohnungen auf Unterlassung. Das OLG Wien bejaht das Wettbewerbsverhältnis, wertet den Verstoß gegen § 7a Abs 3 BO für Wien als unvertretbaren und stellt klar: Maßgeblich ist nicht, an wie vielen Nächten tatsächlich vermietet wird, sondern wie lange die Wohnung angeboten wird.
Sachverhalt
Die Betreiberin eines Wiener Hotels klagte den Hauptmieter einer Wohnung in einer Wiener Wohnzone auf Unterlassung. Dieser bot die Wohnung zwischen Jänner und August 2025 an 129 Tagen auf einer Buchungsplattform an und vermietete sie an 66 Nächten an mindestens 50 verschiedene Personen — samt Bettwäsche, Handtüchern und Reinigung, ohne Verpflegung. Eine Ausnahmebewilligung lag nicht vor.
Entscheidung
Das OLG Wien bestätigte das dem Unterlassungsbegehren stattgebende Urteil.
Mitbewerber trotz Größenunterschieds. Der Begriff der Leistungen „verwandter Art“ nach § 14 UWG ist weit auszulegen; es genügt eine teilweise Überschneidung des Kundenkreises, ein abstraktes Wettbewerbsverhältnis reicht. Hotel und Ferienwohnung befriedigen denselben Bedarf nach vorübergehender Unterkunft. Unterschiedliche Preise, unterschiedliche Lagen, unterschiedliche Buchungsportale und einige Kilometer Entfernung ändern daran nichts — bei touristischer Kurzzeitbeherbergung ist der Markt in einer Großstadt stadtweit zu bestimmen.
Rechtsbruch. § 7a Abs 3 BO für Wien nimmt die gewerbliche Nutzung zu kurzfristigen Beherbergungszwecken ausdrücklich von der zulässigen Wohnungsverwendung aus. „Gewerblich“ ist dabei nicht im Sinn der GewO zu verstehen, sondern als regelmäßige entgeltliche Zurverfügungstellung von Wohnraum; zusätzliche Dienstleistungen wie Endreinigung oder Bettwäsche müssen nicht nachgewiesen werden. Die Ausnahme für „Home Sharing“ trägt nur, solange die eigene Wohnnutzung zeitlich und räumlich überwiegt — bei 129 Angebotstagen und 66 vermieteten Nächten ist diese Grenze überschritten.
Die 90-Tage-Regel hilft nicht. Nach § 135 Abs 6a BO für Wien ist bereits das Anbieten über die Grenzen des § 119 Abs 2a hinaus strafbar. Wird eine Wohnung auf einer Plattform ohne zeitliche Beschränkung angeboten, ist davon auszugehen, dass sie länger als 90 Tage angeboten wird. Eine Ausnahmebewilligung scheidet in einer Wohnzone von vornherein aus (§ 129 Abs 1a Z 1 BO für Wien).
Spürbarkeit ergibt sich hier bereits aus dem Normverstoß selbst: Er ermöglicht die Tätigkeit überhaupt erst.
Praxishinweis
Es ging hier um einen Verstoß gegen eine verwaltungsrechtliche Norm, die grundsätzlich von der zuständigen Behörde durchzusetzen ist. Das Lauterkeitsrecht erlaubt es Mitbewerbern aber, solche Verstöße im Zivilrechtsweg (samt einstweiligen Verfügungen) geltend zu machen, wenn der Normverstoß unvertretbar ist und den Wettbewerb zum Nachteil von rechtstreuen Mitbewerbern nicht bloß unerheblich beeinflusst.
Wer sich auf die 90-Tage-Grenze stützen will, muss das Angebot begrenzen, nicht bloß die Belegung: Kalendersperren setzen, die zulässige Dauer im Inserat sichtbar machen und dokumentieren, dass die eigene Wohnnutzung überwiegt. In einer Wohnzone lässt sich ein Überschreiten auch nicht nachträglich durch eine Ausnahmebewilligung sanieren. Für Beherbergungsbetriebe wiederum lohnt der Blick auf die Inserate im eigenen Umfeld — die Mitbewerbereigenschaft ist nach dieser Entscheidung leicht zu begründen.